Mietrendite richtig berechnen
Brutto schmeichelt, Netto entscheidet — die Formeln im Klartext.
Das Beispiel, das alle Makler-Prospekte entzaubert
Wohnung für 300.000 €, Kaltmiete 1.100 €/Monat. Der Prospekt wirbt mit „4,4 % Rendite!“ (brutto). Ehrlich gerechnet: +10,5 % Nebenkosten (Steuer, Notar, Makler) = 331.500 € Gesamtinvestition. Von 13.200 € Jahresmiete gehen ~1.200 € nicht umlegbares Hausgeld, ~1.150 € Instandhaltung und 3 % Mietausfall ab → ~10.450 € netto. Ergebnis: 3,15 % Nettomietrendite — fast 1,3 Punkte weniger als beworben.
Genau diese Rechnung automatisiert der Immobilien-Rendite-Rechner — inklusive Kaufpreisfaktor und Amortisationsdauer.
Richtwerte zur Einordnung
- 📍 A-Lagen (Top-7-Städte): netto oft nur 2–3 % — Wette auf Wertsteigerung.
- 🏘️ B-Lagen: 3–4,5 % netto — meist der beste Kompromiss aus Rendite und Risiko.
- 🌾 C-Lagen: 5 %+ netto möglich — aber Leerstands- und Wertverlustrisiko einpreisen.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Bruttomietrendite?▾
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Beispiel: 13.200 € Jahresmiete bei 300.000 € Kaufpreis = 4,4 %. Schnell, aber ohne Nebenkosten und Bewirtschaftung — nur für die erste Sortierung geeignet.
Wie berechnet man die Nettomietrendite?▾
(Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten − Mietausfall) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Sie liegt typisch 1–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite und ist die ehrliche Vergleichszahl.
Was ist die Eigenkapitalrendite?▾
Der Jahresüberschuss nach Zinsen bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital. Durch den Hebel-Effekt der Finanzierung kann sie deutlich über der Nettomietrendite liegen — steigt aber auch das Risiko entsprechend.